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13.12.2017
KKP Real Estate

Bundesgerichtshof erklärt sog. Schriftformheilungsklauseln für unwirksam


Mit Urteil vom 27.09.2017 (XII ZR 114/16) hat der BGH mit dem Hinweis darauf, sie seien mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar, sog. Schriftformheilungsklauseln – unabhängig davon, ob sie individualvertraglich oder im Rahmen von AGB vereinbart wurden – für unwirksam erklärt. Damit wurde den Mietvertragsparteien die Möglichkeit eingeräumt, unter bestimmten Umständen einen ihnen unliebsam gewordenen langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel lange vor Ablauf der im Vertrag vereinbarten Mietzeit ordentlich zu kündigen.

Für Mietverträge, die über eine längere Laufzeit als ein Jahr geschlossen werden, schreibt § 550 BGB zwingend die Einhaltung der Schriftform vor, wobei dieses Schriftformerfordernis auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausgeschlossen haben.

Das gesetzliche Schriftformerfordernis ist erfüllt, wenn eine „gleichlautende Urkunde“ i. S. von § 126 Abs. 2 BGB vorliegt, aus welcher sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen ergeben müssen. Hierzu gehören insbesondere die konkrete Bestimmung der Mietvertragsparteien, des Mietobjekts, der Miethöhe und auch der Dauer des Mietverhältnisses; wesentliche Vertragsbestandteile können aber auch andere Vereinbarungen sein, wie z.B. die Verpflichtung des Mieters, das Mietobjekt in Eigenleistung fertigzustellen bzw. die Einräumung einer Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses. Das Schriftformerfordernis ist insbesondere nur dann erfüllt, wenn das Mietobjekt hinreichend genau bezeichnet ist, das insbesondere in den Fällen der Vermietung „vom Reißbrett“ bzw. dann, wenn der Mieter nicht die gesamte Baulichkeit anmietet, eine sehr genaue Beschreibung der Lage der Mietsache erfordert. Daneben muss die Lage mitvermieteter Anlieferungs- und Parkflächen, mitvermieteter Räume und sonstiger Flächen anhand des Mietvertrages feststellbar und hinreichend individualisierbar sein.

Dem Schriftformgebot unterliegt nicht nur der ursprüngliche Mietvertrag; auch dessen Änderungen oder Ergänzungen, also Nachtragsvereinbarungen, die sich auf wesentliche vertragliche Regelungen beziehen, müssen ebenfalls die Schriftform des § 550 BGB einhalten. Hierzu gehören u.a. jede Änderung der Laufzeit, jede wesentliche Änderung der Miethöhe, ein Mieterwechsel, der Eintritt eines weiteren Mieters sowie die spätere Erlaubnis zur Untervermietung.

Auch bei der Nachtragsvereinbarung muss es sich um eine Urkunde i. S. von § 126 Abs. 2 BGB handeln, aus welcher unzweifelhaft deutlich wird, auf welchen Mietvertrag – und welche ergänzenden Urkunden/Nachtragsvereinbarungen – sie sich bezieht. Weiterhin muss aus ihr hervorgehen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrages – nebst evtl. Nachträgen – verbleiben soll. Eine Nachtragsvereinbarung wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn sie eine lückenlose Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

Sehr wichtig ist in diesem Zusammenhang der Hinweis darauf, dass eine ohne Beachtung der gesetzlichen Schriftform geschlossene Nachtragsvereinbarung die Formungültigkeit des gesamten Vertrages zur Folge hat, so dass der Vertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und beide Parteien ihn unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig kündigen können.

Diese Gefahr versuchten die Parteien von gewerblichen Mietverhältnissen bisher dadurch auszuschließen, dass sie sog. Schriftformheilungsklauseln in ihre Vertragsurkunden aufnahmen, d.h. Regelungen, in welchen sich beide Seiten gegenseitig verpflichteten, auf Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich waren, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis zu genügen, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf eine etwaige Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen, wobei diese Verpflichtung ausdrücklich auch für etwaige Nachtragsvereinbarungen gelten sollte.

Nachdem der BGH diese Schriftformheilungsklauseln jetzt „gekippt“ hat, besteht in einer Vielzahl von Mietvertragsverhältnissen die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung.

Unabhängig davon, ob man diese Möglichkeit als Chance oder Gefahr ansieht, ist eine anwaltliche Überprüfung des gesamten Vertragswerks einschließlich aller Nachträge auf jeden Fall anzuraten – entweder um zu erfahren, ob man das unliebsame Mietverhältnis tatsächlich vorzeitig kündigen kann, oder um auszuloten, ob es erforderlich ist, durch eine formwirksame weitere Nachtragsvereinbarung die Verletzung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses zu heilen.

Der Abschluss einer weiteren formwirksamen Nachtragsvereinbarung ist in aller Regel die einzige Möglichkeit, sich gegen eine vorzeitige Kündigung zu schützen. Dies deshalb, weil die Berufung auf die Verletzung der gesetzlichen Schriftformklausel nur in seltenen Ausnahmefällen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt und demnach einer auf einen Formmangel gestützten Kündigung in der Regel nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegengehalten werden kann.

Eckhard Haub, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kleymann ▪ Karpenstein & Partner

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