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09.02.2017
KKP News, KKP Real Estate

Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe eines Mietobjekts


Nach § 546a BGB kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung entweder die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Mietobjekte (Wohnungen) ortsüblich ist. Allerdings herrschte bisher – nicht nur in der Literatur – Uneinigkeit darüber, was „ortsüblich“ im Sinne dieser Regelung ist. Dabei wurde insbesondere argumentiert, dass sich die Nutzungsentschädigung nach den Regelungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in § 568 BGB richten müsse, weshalb die üblichen Mieten der letzten vier Jahre maßgeblich seien. 

Der BGH hat in seinem Urteil vom 18.01.2017 (VIII ZR 17/16) dieser Auffassung eine klare Absage erteilt und festgestellt, dass es für die Berechnung des ortsüblichen Betrages einzig darauf ankomme, was der Vermieter bei einer Neuvermietung der Wohnräume verlangen könnte. 

 Zur Begründung erklärten die Karlsruher Richter, der den Mieter vor überhöhten Mieterhöhungen schützende § 558 BGB sei mit Sinn und Zweck der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB nicht zu vereinbaren. Der Anspruch des Vermieters bei verspäteter Rückgabe solle nämlich zum einen sicherstellen, dass er von günstigen Preisentwicklungen am Markt profitieren kann. Zum anderen solle auf den Mieter Druck ausgeübt werden, die Mietsache fristgemäß zurückzugeben. Letzteres Ziel wäre aber beeinträchtigt, wenn sich der Mieter auf § 558 BGB berufen könnte. Aus demselben Grund dürfe es auch nicht auf den Kündigungsgrund ankommen. Der Vermieter hat nach dem BGH also auch dann einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der deutlich höheren heute üblichen Miete, wenn er das Mietobjekt (die Wohnung) gar nicht weitervermieten, sondern in der Familie nutzen will und deshalb – wie in dem vom BGH entschiedenen Fall – im Rahmen seiner Kündigung Eigenbedarf angemeldet hat. 

 Die Entscheidung des BGH dürfte vor allem für langjährige Mieter in Großstädten, in denen die Mieten in den letzten Jahren stark angezogen haben, eine Warnung sein, da sie im Falle verspäteter Rückgabe der Wohnungen – selbst dann, wenn sie die vertraglich vereinbarte Miete weitergezahlt haben – mit saftigen Nachzahlungen rechnen müssen. 

Eckhard Haub, Rechtsanwalt

Kleymann ▪ Karpenstein & Partner

Rechtsanwälte ▪ Notare ▪ Barrister