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Miete/Pacht

Im Falle der Veräußerung eines Miet- oder Pachtobjekts tritt der Erwerber anstelle des Vermieters oder Verpächters in das Vertragsverhältnis ein. Dieser Grundsatz gilt gleichermaßen für Grundstücke und Grundstücksteile wie für Wohn- und Geschäftsräume. Er gilt auch für Mietverträge, die nur die Nutzung bestimmter Gebäudeteile zum Gegenstand haben – etwa die Nutzung einer Außenwand zu Werbezwecken oder die Nutzung eines Daches zum Betrieb einer Photovoltaik-Anlage. 

Die entsprechende Vorschrift (§ 566 BGB) enthält kein zwingendes Recht. Andererseits soll der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ jedoch zum Leitbild des Mietrechts gehören. Deshalb bestehen gegen eine Abdingbarkeit durch Formularklauseln im Hinblick auf § 307 II BGB Bedenken. Dagegen ist eine vom Gesetz abweichende Regelung durch Individualvereinbarung grundsätzlich zulässig. 

Maßgeblicher Zeitpunkt für den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis ist der Eigentumsübergang, d.h. seine Eintragung im Grundbuch. 

Der Schutz, den § 566 BGB dem Mieter gewährt, setzt voraus, dass ihm das Mietobjekt vor Eigentumsübergang überlassen (d.h. übergeben) wurde. Bei der Raummiete genügt die Aushändigung der Schlüssel. 

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch bei einer Veräußerung durch den Insolvenzverwalter bzw. in der Zwangsversteigerung, wo der entscheidende Zeitpunkt für den Eintritt der Zuschlag ist. In den beiden letztgenannten Fällen hat der Ersteher/Erwerber allerdings ein Sonderkündigungsrecht. 

 

Kleymann ▪ Karpenstein & Partner

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