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26.März 2019

Aktuelle BGH-Rechtsprechung in Mietsachen (Teil 1)

Aus den Bereichen: Immobilie

1. Schriftformerfordernis bei Mieterhöhungsverlangen nach Indexänderung

Bei einer – in der Gewerberaummiete möglichen und üblichen – Indexklausel, nach der sich die Miete automatisch entsprechend der Veränderung des maßgeblichen Index verändert oder der Vermieter nur eine Gestaltungserklärung abgeben muss, um die
Mietänderung zu bewirken, ist die Schriftform gem. § 550 BGB dann eingehalten, wenn die Indexklausel im Mietvertrag dem Schriftformerfordernis genügt.

Anders verhält es sich bei einer Vertragsklausel, nach welcher eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete von der anderen Seite verlangen kann. Hier unterfällt die Änderung der Miete – anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht – dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB, da die vertragliche Änderung der Miete eine wesentliche und damit dem Formzwang unterfallende Vertragsänderung darstellt. Konkret bedeutet dies, dass eine entsprechende Mietänderung im Rahmen eines (formgültigen) Nachtrags zum Mietvertrag vereinbart werden muss.

2. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Der BGH hat erklärt, dass die im Rahmen der §§ 558 ff. BGB erforderliche Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht der Schriftform bedarf und dass deshalb der Mieter seine Zustimmung sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen kann. An dieser Tatsache soll auch eine Schriftformklausel im Mietvertrag nichts ändern.

Damit stellt sich die Frage, ob schon die einmalige Zahlung oder erst mehrere Zahlungen der erhöhten Miete eine konkludente Zustimmung darstellen.

Der BGH hat diese Frage (leider) offen gelassen und erklärt, dass jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen gewertet werden müssen. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter dreimal die erhöhte Miete gezahlt.

Klargestellt hat der BGH weiterhin, dass die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht den §§ 312 ff. BGB unterfällt und somit nicht widerruflich ist (Urteil vom 17.10.2018; VIII ZR 94/17). Zur Begründung wurde angeführt, dass der Mieter seine Wohnung ja kenne und überdies eine dreimonatige Überlegungsfrist habe.

Zu dem Thema „Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete“ hat der BGH schließlich festgestellt, dass die Wirksamkeit eines durch ein Gutachten begründeten Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht nicht davon abhängt, dass der Sachverständige die Wohnung auch besichtigt hat (Urteil vom 11.07.2018; VIII ZR 190/17).

3. Anspruch auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs

Durch Urteil vom 19.12.2018 (XII ZR 5/18) hat der BGH festgestellt, dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs während eines laufenden Mietverhältnisses nicht der Verjährung unterliegt.

Zur Begründung hat der BGH darauf hingewiesen, dass ansonsten über die Verjährungs-Regelung eine inhaltliche Änderung des Mietverhältnisses eintreten würde.