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15.April 2019

Aktuelle BGH-Rechtsprechung in Mietsachen (Teil 2)

Aus den Bereichen: Immobilie

1. Betriebskosten – Einsichtsrecht in Verbrauchsdaten der übrigen Mieter

Der BGH hat jetzt entschieden, dass ein Mieter im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen kann, falls dies erforderlich ist, um sich Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht soll es nicht bedürfen; auch die DSGVO soll dem nicht entgegenstehen (BGH WuM 2018, 288 = NJW 2018, 1599).

Solange der Vermieter dem Mieter die verlangte Belegeinsicht nicht gewährt hat, ist der Mieter zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet. Eine entsprechende Klage des Vermieters wäre als zur Zeit nicht fällig abzuweisen.

2. Betriebskosten – richtiger Flächenmaßstab

Mietverträge sehen häufig eine Verteilung der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Flächen der einzelnen Mieter vor; im Wohnraummietrecht gilt dieser Maßstab nach § 556 a BGB immer dann, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. So weit, so gut. Häufig werden in Mietverträgen jedoch Flächen angegeben, die unrichtig sind.

Für das Gewährleistungsrecht hatte der BGH bekanntlich eine 10%-Rechtsprechung entwickelt, wonach erst bei einer Abweichung von mehr als 10 % ein Mangel vorlag. In der Folgezeit hatte der VIII. Senat diese Rechtsprechung auch auf das Mieterhöhungsverlangen und das Betriebskostenrecht übertragen. Auch dort sollten die vereinbarten (falschen) Flächen maßgeblich sein, wenn die Abweichung maximal 10 % betrug.

Nach heftiger Kritik hat der BGH seine entsprechende Rechtsprechung zu Mieterhöhungen bereits im November 2015 aufgegeben. Seither sind in Mieterhöhungsverfahren nur noch die tatsächlichen Flächen maßgeblich.

Nun hat der Senat auch seine bisherige Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung berichtigt. Ohne größere dogmatische Argumentation stellt er kurz fest, dass auch im Betriebskostenrecht eine nach den subjektiven Vorstellungen geprägte Parteivereinbarung zur Wohnfläche unerheblich sei. Stattdessen müssten die Betriebskosten interessengerecht und „nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab“ umgelegt werden (BGH WuM 2018, 425). Maßgeblich sind demnach die tatsächlichen Mietflächen.

3. Kündigungsverzicht in Wohnraummietverhältnissen

Der BGH hat zur Wirksamkeit von Kündigungsausschluss-Vereinbarungen eine differenzierte Rechtsprechung entwickelt, wobei das wichtigste Differenzierungskriterium die Frage ist, ob der Ausschluss formularvertraglich oder individualvertraglich vereinbart wurde.

Ein individualvertraglicher Kündigungsausschluss kann – so der BGH – auf Dauer (d.h. unbefristet) vereinbart werden. Eine Grenze wird hier nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge der Sittenwidrigkeit geben. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich. In Betracht käme allenfalls, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist anzunehmen.

Ein formularvertraglicher Kündigungsausschluss zu Lasten des Vertragspartners des Verwenders der AGB kann bei der Wohnraummiete für maximal 4 Jahre vereinbart werden (so der BGH bereits in seinem Urteil vom 08.12.2010). Da aber die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nur den Vertragspartner des Verwenders vor einer unangemessenen Benachteiligung schützen soll, ist es dem Verwender nach Treu und Glauben in der Regel verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit eines über diesen Zeitraum hinausgehenden bzw. eines dauerhaften Kündigungsausschlusses zu berufen.