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03.April 2020

Mietrecht aktuell: Rechtsprechung des BGH zum Thema Interessenabwägung (§ 574 BGB)

Aus den Bereichen: Immobilie

Gemäß § 574 BGB kann der Mieter einer ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Hierzu hat der BGH festgestellt, dass der maßgebliche Zeitpunkt für die nach einem Widerspruch des Mieters vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen, der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz ist (Urt. v. 22.5.2019 - VIII ZR 167/17).

In einem weiteren Urteil hat der BGH ausgeführt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht voraussetzt, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Ausreichend soll vielmehr sein, dass sich ein Übergewicht der Belange des Mieters feststellen lässt. Dabei soll alleine das hohe Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld grundsätzlich noch keine Härte i. S. des § 574 BGB darstellen.

Anders ist der Fall zu beurteilen, wenn zu solchen Umständen Erkrankungen (wie etwa Demenz) hinzukommen, auf Grund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung die „ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation“ eintritt.

Laut BGH muss der Mieter im Falle eines Räumungsprozesses substantiiert die ihm drohenden Gesundheitsgefahren darstellen und der Tatrichter sich hierzu regelmäßig mittels der Hilfe eines Sachverständigen ein „genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild“ verschaffen.

Auch wenn der Sachverständige den Vortrag des Mieters bestätigt, bedeutet dies natürlich nicht, dass den Interessen des Mieters von vorneherein ein größeres Gewicht zukommt als den (begründeten) Belangen des Vermieters. Aus diesen Gründen ist es dem Tatrichter verwehrt, Kategorien zu bilden, welche vorsehen, dass generell die Interessen einer Seite überwiegen. Stattdessen muss die Abwägung der gegenläufigen Interessen sich stets an den konkreten Umständen des Einzelfalls ausrichten.

Grundsätzlich gilt demnach, dass ein auf nachvollziehbaren Gründen beruhender Eigenbedarf auch gegenüber alten Mietern und trotz fester Verwurzelung und langjährigem Mietverhältnis durchsetzbar ist.