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10.Juni 2016

Aktuelle (vermieterfreundliche) Entscheidungen des BGH zur Umlage und Geltendmachung von Betriebskosten

Aus den Bereichen: Immobilie

Im Rahmen seiner Urteile vom 10.02.2016 sowie vom 11.05.2016 hat der BGH ausgesprochen vermieterfreundliche Entscheidungen getroffen. In seinem Urteil vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) hat er – abweichend von seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass in der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung genügt, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung sei damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Noch offen ist, ob dieser Grundsatz auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt. Einen Fingerzeig zu dieser spannenden Frage enthält die Entscheidung (leider) nicht.

In einem weiteren Urteil vom 11.05.2016 (VIII ZR 209/15) hat der BGH festgestellt, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten gilt, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

§ 556 Abs. 3 BGB sieht vor, dass der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung vorzubringen hat; nach Ablauf dieser Frist soll er Einwendungen nicht mehr geltend machen können. Im betreffenden Fall hatten die Mieter die Nachforderung gemäß Abrechnung beglichen und erst nach Ablauf der Jahresfrist reklamiert, dass in der Abrechnung nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten enthalten waren. Die Klage auf Rückzahlung des auf die nicht umlagefähigen Betriebskosten entfallenden Teilbetrages hat der BGH unter Hinweis auf die Befriedungsfunktion des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB zurückgewiesen.