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09.September 2021

Bedingter Wohnraum-Mietvertrag

Aus den Bereichen: Immobilie

Gemäß § 572 Abs. 2 BGB darf ein Vermieter sich auf eine Vereinbarung, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist, nicht berufen. Das gilt insbesondere für die Verknüpfung des Miet- mit einem Arbeits- oder Dienstvertrag. Ob in einem solchen Fall die auflösende Bedingung unwirksam ist oder der Vermieter sich lediglich so behandeln lassen muss, als sei die Bedingung nicht eingetreten, lässt der BGH dahinstehen. Stattdessen hat er festgestellt, dass das Mietverhältnis unverändert fortgesetzt wird, wenn der Mieter deutlich macht, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen.

Bezüglich der weitergehenden Frage, wie zu verfahren ist, wenn beide Mietvertragsparteien irrtümlich davon ausgingen, dass der Mietvertrag aufgrund des Bedingungseintritts beendet ist und infolge dieses Irrtums eine Räumungsvereinbarung geschlossen haben, entschied der BGH, dass der Mieter in einem solchen Fall nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB von dieser Räumungsvereinbarung zurücktreten könne (BGB NZM 2021, 137). Hierzu hat der BGH ausgeführt, dass die Geschäftsgrundlage eines Vertrages durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet werde, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut. Zwar führe ein „reiner“ Rechtsirrtum der Parteien nicht zur Unwirksamkeit eines Vergleiches, weil es dann an einem Irrtum über einen als feststehend zugrunde gelegten Sachverhalt im Sinne des § 779 BGB fehle. Dieser Grundsatz gelte jedoch dann nicht, wenn der Rechtsirrtum in einem gewissen Zusammenhang mit tatsächlichen Fragen stehe. Ein solcher Zusammenhang soll nach dem BGH hier gegeben sein.