… wird geladen

zurück zur News-Übersicht

27.Oktober 2014

BGH zum WEG-Recht

Aus den Bereichen: Immobilie

Der Bundesgerichtshof hat in seiner jüngsten Entscheidung zu WEG-Recht entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, wenn diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss. In einem solchen Fall sei für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.  Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme auch nur fahrlässig, können Schadensersatzansprüche die Folge sein.  In dem zugrunde liegenden Verfahren baute der Rechtsvorgänger der Klägerin seine Kellerräume (drittes Sondereigentumseinheit gemäß Teilungserklärung)  nachträglich aus. Später wurden sämtliche Wohneinheiten veräußert, wobei die Beklagten die Wohneinheiten im Erd- und Dachgeschoss erwarben, die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Letztere wies später einen Feuchtigkeitsschaden auf und wurde unbewohnbar. Als Ursache wurden vor allem Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume festgestellt und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betrafen.  Nachdem der Klage erstinstanzlich stattgegeben wurde, hat das Landgericht in zweiter Instanz die KLage abgewiesen. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichthofes (BGH) hat nunmehr abschließend entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann.  Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen.  Wenn aber - wie hier - die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist, soll dagegen kein Gestaltungsspielraum bestehen. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Eine Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen daher anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt.  Der BGH hat ferner entschieden, dass eine Schadensersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Zur abschließenden Entscheidung über diese Frage, hat der BGH die Sache jedoch an die Vorinstanz zurückverwiesen. Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14 Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 17.10.2014 
Kräne für Häuserbau vor Sonnenuntergang