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11.März 2014

Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 verabschiedet

Aus den Bereichen: Immobilie

Am 16. Oktober 2013 hat die Bundesregierung die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) verabschiedet, welche am 1. Mai 2014 in Kraft treten wird. Die Novellierung führt zu schärferen Anforderungen und Auflagen an die energetische Beschaffenheit von Immobilien, sowohl im Neubau als auch bei Bestandsgebäuden, wobei bei Letzteren an den bisher geltenden Anforderungen weniger geändert wurde. Mit der Neuregelung der Energieeinsparverordnung wurde die europäische Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden vom 8. Juli 2010 in nationales Recht umgesetzt. Stärkere Anforderungen an die Sparsamkeit von Heizsystemen im Energiebereich und bessere Dämmeigenschaft der Gebäudehülle sollen helfen, die Zielvorgabe eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis zum Jahre 2050 zu erreichen. Hierzu sieht die EnEV 2014 für Neubauten eine Anhebung der Effizienzanforderungen um einmalig 25 % ab 1. Januar 2016 vor. Es darf derzeit bezweifelt werden, ob die so bewirkten Energieeinsparungen in einem vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnis zu den höheren Baukosten stehen werden.  Auf eine Verschärfung der schon durch die EnEV 2009 eingeführten energetischen Anforderungen in Bestandsimmobilien wurde weitgehend verzichtet. Beachtenswert sind aber folgende Neuregelungen: Austausch von Heizungen Ausgenommen sind lediglich Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel, welche einen besonders hohen Wirkungsgrad haben. Ebenso gibt es Ausnahmen von der Austauschpflicht für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern in diesen zum Stichtag 1. Februar 2002 zumindest eine Wohnung durch den Eigentümer selbst genutzt wurde. Nach einem Eigentumswechsel entfällt diese Privilegierung allerdings innerhalb von zwei Jahren nach Immobilienübernahme. Dann sind alte Heizsysteme entsprechend auszutauschen. Informationspflichten und Energieausweise Bei Wohngebäuden mit neuen, d.h. nach Inkrafttreten der Verordnung  ausgestellten, Energieausweisen müssen künftig Energieeffizienzklassen auch in Immobilienanzeigen angegeben werden.  Energieausweise sind jetzt bereits zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kaufobjektes bzw. des Mietobjektes dem Interessenten unaufgefordert zu zeigen und zumindest in Kopie auszuhändigen.  Bei Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr bzw. für Gebäude mit Nutzfläche von mehr als 500 m² (ab dem Jahr 2015 bereits ab einer Nutzfläche von 250 m²) besteht künftig eine Pflicht zum Aushang des Energieausweises. Dies wird vor allem größere Ladengeschäfte, Hotels, Kaufhäuser oder Banken betreffen. Vollzugsregeln der novellierten EnEV 2014 Die Nichtbeachtung der vorgenannten Anforderungen können wie bereits in der Vergangenheit als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden, wobei Bußgelder bis 50.000 € drohen. Um die Einhaltung der Vorschriften besser sicherstellen zu können, werden neben anderen Maßnahmen sämtliche ab dem 1. Mai 2014 neu vergebenen Energieausweise mit Registrierungsnummern versehen, welche den Behörden gemeldet werden. Dies soll die Möglichkeit eröffnen, durch unabhängige Stichprobenkontrollen die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu überwachen. Eine Stichprobenkontrolle bereits existente Energieausweise ist allerdings nicht vorgesehen. Fazit Unter dem Strich bleibt festzuhalten, dass sich nicht nur der „Häuslebauer“ mit den Vorgaben der EnEV 2014 beschäftigen sollte, sondern auch jeder Eigentümer einer Bestandsimmobilie. Aufgrund der Vielzahl von Übergangsregelungen empfehlen wir eine sachkundige Beratung, um empfindliche Geldstrafen zu vermeiden.Die Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte von Gebäuden im Falle ihres beabsichtigten Verkaufs oder im Falle einer beabsichtigten Vermietung wurden durch die EnEV 2014 weiter verschärft: Für alle Heizkessel mit Baujahr älter als 1985 besteht eine Austauschpflicht.  Noch weitgehend ungeklärt ist die Frage, ob und inwieweit die durch die EnEV 2014 begründeten Pflichten auch vertragliche Verpflichtungen zwischen Käufer/Verkäufer bzw. Mieter/Vermieter begründen können. Hier gilt es durch entsprechend rechtssichere Formulierungen sicherzustellen, dass mit Übergabe des Energieausweises bzw. dessen Aushang lediglich einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung nachgekommen wird und hierdurch keine verbindliche Zusage an den Vertragspartner enthalten ist, für die ausgewiesene energetische Qualität des Gebäudes einstehen zu wollen. 
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