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23.November 2012

Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Hessen von 3,5% auf 5%

Aus den Bereichen: Immobilie

Der hessische Landtag hat in zweiter Lesung am 22.11.2012 beschlossen, die Grunderwerbsteuer von derzeit 3,5 % auf 5 % zu erhöhen. Die Gesetzesänderung tritt mit Wirkung zum 1.1.2013 in Kraft. Wie können sich Beteiligte eines Grundstückskaufvertrages den niedrigeren Steuersatz noch sichern?   Bei einem üblichen Grundstückskaufvertrag ist der Erwerbsvorgang verwirklicht, wenn die Vertragsbeteiligten den Vertrag unterschrieben haben. In diesem Fall reicht der Abschluss des notariellen Kaufvertrages bis zum 31.12.2012. Wird der Vertrag zeitlich versetzt durch Angebot und Annahme geschlossen oder ist zur Rechtswirksamkeit des Vertrages eine Genehmigung erforderlich oder steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, gelten jedoch folgende Besonderheiten: Nach § 14 GrEStG fällt die Steuer an, 
  1. wenn die Wirksamkeit eines Erwerbsvorgangs von dem Eintritt einer Bedingung abhängig ist => mit dem Eintritt der Bedingung;
  2. der Erwerbsvorgang einer Genehmigung bedarf => mit Zugang der Erteilung der Genehmigung;
  3. ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages abgegeben wurde => mit Zugang der Annahme des Angebotes
Für den Stichtag 1.1.2013, zu dem die Grunderwerbsteuererhöhung wirksam wird, bedeutet dies, dass die höhere Grunderwerbsteuer von 5 % auch bei solchen Erwerbsvorgängen anfällt, die vor dem 01.01.2013 beurkundet worden sind und bei denen entweder
  • die aufschiebende Bedingung erst nach dem 31.12.2012 eintritt oder 
  • die Genehmigung erst nach dem 31.12.2012 erteilt wird oder 
  • das Angebot nach dem 31.12.2012 angenommen wird. 
Das Steuerrecht stellt, anders als das Zivilrecht, für die Verwirklichung des Steuertatbestandes auf den Zeitpunkt des Zugangs der Genehmigungserklärung ab. Grund hierfür ist, dass es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine Verkehrssteuer handelt, die an einen wirksamen Rechtsvorgang anknüpft und deshalb nicht rückwirkend entstehen kann. Genehmigungen im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind alle Arten privatrechtlicher Erklärungen, von denen die Rechtswirksamkeit des Vertrages abhängt. Für den Zeitpunkt der Rechtswirksamkeit kommt es auf den Tag des Zugangs der Genehmigungserklärung beim Notar oder der im notariellen Vertrag bestimmten Stelle an. Keine Genehmigungen in diesem Sinne sind rein verfahrensrechtliche Erklärungen, die auf die materielle Wirksamkeit des Vertrages ohne Einfluss sind und lediglich einen Aufschub des Grundbuchvollzuges bewirken, z.B.
  • Vollmachtsbestätigungen 
  • Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen 
  • Löschungsunterlagen und Schuldübernahmegenehmigungen 
  • grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. 
Bei den zuletzt genannten Erklärungen entsteht die Grunderwerbsteuer bereits mit dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrages, unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs der zum Vollzug erforderlichen Erklärungen. Bei rechtswirksamen Erwerbsvorgängen, die ein Rücktrittsrecht vorsehen, entsteht die Grunderwerbsteuer ebenfalls bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Die spätere Ausübung des Rücktrittsrechtes bewirkt dann einen Anspruch auf Nichtfestsetzung oder Erstattung bereits gezahlter Grunderwerbsteuer, die allerdings zeitlich befristet ist. Als Fazit lässt sich festhalten, dass es schon jetzt Vertragskonstellationen gibt, die dem erhöhten Steuersatz unterliegen werden. Wichtig für den Erwerber eines Grundstücks ist, sich nicht durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer zeitlich unter Druck setzen zu lassen, sondern sich eingehend über die Risiken beraten zu lassen, eine Vertragsgestaltung nur unter dem Gesichtspunkt der Ersparnis von 1,5 % Grunderwerbsteuer einzugehen.
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