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22.September 2022

Mietanpassungsklauseln in der Gewerberaummiete in Zeiten der Inflation

Aus den Bereichen: Immobilie

Nahezu alle langfristig abgeschlossenen Gewerberaummietverträge enthalten Klauseln
zur Mietanpassung, die bisher ein „Schattendasein“ geführt haben – und zwar auch
deshalb, weil sich die vertraglichen Regelungen zu Mietanpassungen nicht im rechtsfreien
Raum befinden, sondern durch das Preisklauselgesetz und das Recht der Allgemeinen
Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) eine Reihe von Einschränkungen erfahren.
Auf Grund der stark anziehenden Inflationsraten rücken diese Klauseln gegenwärtig
jedoch in den Blickpunkt der Beteiligten. Dies deshalb, weil diese Raten dazu führen,
dass die Mietanpassungsregelungen, die die Miethöhe in aller Regel an die Änderung
des Verbraucherpreisindexes für Deutschland knüpfen, sehr viel häufiger und sehr viel
früher eingreifen als bei Vertragsschluss vorgesehen.


Diese Situation kann für viele Mieter existenzgefährdende Ausmaße annehmen, da sie
nicht nur bei den Mieten, sondern auch bei nahezu allen sonstigen Kosten, insbesondere
den Energiekosten, mit erheblichen Preissprüngen zu kämpfen haben und andererseits
zumindest in einer Reihe von Branchen der Umsatz wegbricht.


Es wird deshalb diskutiert, ob in einer derartigen Konstellation die Vermieter berechtigt
sind, die nach der einschlägigen Regelung im Mietvertrag vorgesehene Mieterhöhung
zu verlangen oder ob nicht zumindest die Höhe der Mietänderung reduziert werden
muss. Ansatzpunkt für diese Überlegungen ist die Rechtsprechung des BGH zu der
COVID-19-Pandemie. Dort hat der BGH zu erkennen gegeben, dass Einflüsse, die durch
eine Änderung der so bezeichneten „großen Geschäftsgrundlage“, also insbesondere
durch Pandemien und kriegerische Auseinandersetzungen hervorgerufen werden, nicht
allein einer Vertragspartei zuzuweisen sind, sondern dass eine Situation anzunehmen
ist, die bis zu einem gewissen Grad von beiden Vertragspartnern getragen werden
muss. Im Hinblick auf Mieterhöhungen existieren noch keine einschlägigen Urteile. Legt
man jedoch die Entscheidung des BGH zur COVID-19-Pandemie zugrunde, liegt eine
Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Mieterhöhungssituation
nicht fern.