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14.April 2020

BGH verschärft Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen

Aus den Bereichen: ImmobilieUnternehmen

Die Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen auf Basis des Mietspiegels einer Nachbargemeinde haben sich verschärft.


Nach § 558 a BGB kann der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen u.a. unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründen. Dabei kann, wenn es für die betreffende Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, auch ein Mietspiegel einer „vergleichbaren Gemeinde“ verwendet werden. Der BGH hat nun die Voraussetzungen verschärft (Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 255/18). 

Bisher wurde in Rspr. und Lit. teilweise die Ansicht vertreten, dass der Vermieter bereits dann auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zugreifen kann, wenn es an der Vergleichbarkeit der jeweiligen Gemeinde „nicht offensichtlich“ fehlt.

Der BGH hat dieser Ansicht jedoch widersprochen und erklärt, dass die Vergleichbarkeit „unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände des Einzelfalls“ anhand konkreter Merkmale festgestellt werden müsse. Als solche Merkmale nennt er insbesondere die jeweilige Einwohnerzahl, die Infrastruktur der Gemeinden (Erreichbarkeit von Einrichtungen wie Schulen oder Krankenhäuser), das jeweilige Wirtschaftsangebot sowie die jeweiligen Kultureinrichtungen.

Ergänzend hierzu führt der BGH aus, dass eine evtl. vorhandene gemeinsame Nähe beider Gemeinden zu einer Großstadt keine entscheidende Rolle spiele und dass die Entwicklung der Grundstückspreise in den Gemeinden keine verlässlichen Rückschlüsse auf die ortsüblichen Mieten zulasse.

Sind die jeweiligen Gemeinden nicht vergleichbar in diesem Sinne, so ist das auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestützte Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Dem Mieter soll es allerdings möglich sein, im Verlaufe des Prozesses auf Zustimmung ein wirksames Erhöhungsverlangen nachzuholen – z.B. durch die Benennung von Vergleichswohnungen.