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12.November 2019

Stärkung der Vermieterrechte im Rahmen der Räumungsvollstreckung

Aus den Bereichen: ImmobilieUnternehmen

Durch zwei aktuelle Urteile haben das OLG Frankfurt und das OLG München die Rechtsposition der Vermieter im Falle der (versuchten) Vereitlung der Zwangsräumung durch vertragswidrige Untervermietung deutlich gestärkt.

Mit § 940 a Abs. 2 ZPO hat der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes eine vereinfachte Durchsetzung des Räumungsanspruchs des Vermieters gegen Drittpersonen vorgesehen. Hintergrund dieser Regelung waren regelmäßig bei der Zwangsvollstreckung auftretende Probleme. So darf eine Zwangsvollstreckung nur dann erfolgen, wenn in dem Räumungstitel der Vollstreckung der Schuldner genannt wird. Dies führt dann zu Schwierigkeiten, wenn bei der Räumung dritte Personen als Bewohner / Nutzer der Mieträume vorhanden sind. Gegen diese (bisher unbekannten) Dritten kann der Vermieter die Räumung mittels einer einstweiligen Verfügung anordnen lassen, wenn der Dritte im Besitz der Mietsache ist, gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitz des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Diese Vorschrift (§ 940 a Abs. 2 ZPO) gilt nach ihrem Wortlaut nur für die Räumung von Wohnraum. Das OLG München (Urteil vom 02.05.2019) sowie das OLG Frankfurt (Urteil vom 13.09.2019) haben nunmehr übereinstimmend entschieden, dass diese Regelung auch auf die Gewerberaummiete anwendbar ist und jeweils eine vom Vermieter beantragte Räumung mittels einstweiliger Verfügung angeordnet.

Diesen Entscheidungen ist zuzustimmen. Wenn bereits in der Wohnraummiete mit ihren ausgeprägten sozialen Schutzgedanken eine Räumungsverfügung gegen Dritte erlaubt ist, so muss dies im Rahmen eines Erst-Recht-Schlusses auch in der Gewerberaummiete zulässig sein.

Das OLG München hat in seinem Urteil vom 02.05.2019 außerdem den Abschluss des Untermietvertrages als sittenwidrige Schadenszufügung im Sinne von § 826 BGB eingestuft und dem Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den vormaligen Mieter zugesprochen.

Insoweit hat das OLG ausgeführt, dass zwar eine vertragswidrige Untervermietung im laufenden Mietverhältnis regelmäßig noch nicht verwerflich sei, dass eine über die bloße Vertragswidrigkeit hinausgehende besondere Verwerflichkeit aber dann anzunehmen sei, wenn der Mieter bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilt wurde. Sittenwidrig sei eine Untervermietung, wenn sie erfolgt, um die Vollstreckung aus einem Räumungsurteil zu verhindern oder zu verzögern. Der Mieter missbrauche hier seine formale Stellung als Besitzer der Mietsache, um die rechtmäßige Ausübung der von dem Vermieter im Prozess erworbenen Rechtsposition zu verhindern.