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Erwerb

Wir begleiten Sie bei der Durchführung von Umlegungsverfahren, Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer und gestalten die mit dem Erwerb verbundenen Vertragsgrundlagen.

Umlegungsverfahren

Wir betreuen für Sie gesetzliche oder freiwillige Umlegungsverfahren von der Einleitung bis zur Vertretung vor der Kammer für Baulandsachen.

Verhandlung mit Grundstückseigentümern

Ob im Umlegungsverfahren oder bei Vertragsverhandlungen mit dem bisherigen Grundstückseigentümer verhandeln wir für Sie die rechtlichen Konditionen des Erwerbs der für Ihr Projekt notwendigen Immobilie(n).

Notarielle Kaufverträge

Die Verhandlung und Gestaltung von notariellen Kaufverträgen, auch im Rahmen von Fondserwerben übernehmen wir für Sie und können dabei auf unsere langjährige Erfahrung unserer Notare zurückgreifen.

Erbbau

Wenn der Grundstückseigentümer nicht verkaufen möchte, erstellen wir für Sie Erbbaurechtsverträge. Besondere Anforderungen auf Erbbaurechte für Teilgrundstücke und Erwartungen der Banken werden hierbei genauso berücksichtigt wie dem Projekt angemessene Laufzeiten, Rückfallklauseln und Besonderheiten in Sanierungsgebieten.

Miete/Pacht

Im Falle der Veräußerung eines Miet- oder Pachtobjekts tritt der Erwerber anstelle des Vermieters oder Verpächters in das Vertragsverhältnis ein. Dieser Grundsatz gilt gleichermaßen für Grundstücke und Grundstücksteile wie für Wohn- und Geschäftsräume. Er gilt auch für Mietverträge, die nur die Nutzung bestimmter Gebäudeteile zum Gegenstand haben – etwa die Nutzung einer Außenwand zu Werbezwecken oder die Nutzung eines Daches zum Betrieb einer Photovoltaik-Anlage. 

Die entsprechende Vorschrift (§ 566 BGB) enthält kein zwingendes Recht. Andererseits soll der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ jedoch zum Leitbild des Mietrechts gehören. Deshalb bestehen gegen eine Abdingbarkeit durch Formularklauseln im Hinblick auf § 307 II BGB Bedenken. Dagegen ist eine vom Gesetz abweichende Regelung durch Individualvereinbarung grundsätzlich zulässig. 

Maßgeblicher Zeitpunkt für den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis ist der Eigentumsübergang, d.h. seine Eintragung im Grundbuch. 

Der Schutz, den § 566 BGB dem Mieter gewährt, setzt voraus, dass ihm das Mietobjekt vor Eigentumsübergang überlassen (d.h. übergeben) wurde. Bei der Raummiete genügt die Aushändigung der Schlüssel. 

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch bei einer Veräußerung durch den Insolvenzverwalter bzw. in der Zwangsversteigerung, wo der entscheidende Zeitpunkt für den Eintritt der Zuschlag ist. In den beiden letztgenannten Fällen hat der Ersteher/Erwerber allerdings ein Sonderkündigungsrecht. 

Dienstbarkeiten

Die Vereinbarung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten des Mieters dient dessen Sicherung eines langfristigen gewerblichen Mietverhältnisses vor einer vorzeitigen Beendigung. Sonderkündigungsrechte bestehen etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder nach Veräußerung des Mietobjekts durch einen Insolvenzverwalter.

Wir entwerfen für Sie die „passende“ Mietsicherungsdienstbarkeit und die sog. Sicherungsabrede, durch welche die Dienstbarkeit mit dem Mietvertrag verknüpft wird. Hierin werden die Voraussetzungen geregelt, unter denen der Vermieter die Löschung der Dienstbarkeit verlangen kann. Unser besonderes Augenmerk liegt auf einer präzisen Regelung von Inhalt und Umfang des Nutzungsrechts sowie auf der Rangstelle, an welcher die Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen ist. Dabei erhalten wir kompetente Unterstützung von unserem Notariat, das in diesem Bereich über jahrzehntelange Erfahrung verfügt. Im Rahmen der Sicherungsabrede wird dem Mieter regelmäßig ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass die Dienstbarkeit nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist, nicht an der vorgesehenen Rangstelle oder nicht mit dem vorgesehenen Inhalt eingetragen wird. 

Wir beraten Sie umfassend zu allen Gestaltungsmöglichkeiten und vertreten Sie gerne in Verhandlungen mit Vertragspartnern oder finanzierenden Kreditinstituten. 

Altlasten

Abhängig von der Vornutzung eines Grundstückes sind detaillierte Regelungen zur Evaluierung und Sanierung von Altlasten und deren Kostenverteilung erforderlich. Hier verfügen wir über langjährige Erfahrungen, die bis in die Zeit vor Inkrafttreten des Bundesbodenschutzgesetztes zurückreichen und jederzeit auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung sind.

Erschließungsplanung

In dieser Phase ist die Möglichkeit des Heranführens aller Medien (Wasser, Abwasser, Gas, digitale Versorgung etc.) zu prüfen. Hierbei unterstützen wir Sie in Verbindung mit unseren Netzwerkern aus den verschiedenen Fachingenieurrichtungen.